Apartamenty na wynajem a polityka cenowa

Nie muszę chyba nikogo specjalnie przekonywać, że polityka cenowa przy każdym właściwie typie biznesu ma znaczenie szczególne. Sprzedaż produktu lub usługi zbyt tanio – to oczywista strata, a tzw. wojna cenowa, gdy konkurenci stopniowa coraz bardziej schodzą z ceną to właściwie dramat dla każdej branży. Sprzedaż zbyt drogo to z kolei także potencjalna strata, możemy bowiem naszego produktu lub usługi nie sprzedać w ogóle. Jak znaleźć ten właściwy punkt? Ano właśnie… Konia z rzędem temu, kto to wie. Apartamenty na wynajem a polityka cenowa to sprawa, nad którą główkuję nie od wczoraj i skłamałbym, gdybym powiedział, że mam dobre rozwiązanie. Na rynku wynajmu apartamentów, mamy jeszcze kilka utrudnień:

po pierwsze, nie każdy apartament na wynajem jest rozliczany jak działalność gospodarcza (z VATem, podatkami etc.). Część właścicieli rozlicza się stawką 8,5%, część nie płaci podatku w ogóle.

po drugie, nie ma kategoryzacji obiektu. Obiekt dopieszczony przez jednego właściciela konkuruje z innym, który jest tak naprawdę ponurą dziurą, za to świetnie wygląda na zdjęciach.

po trzecie, cały rynek wynajmu (zarówno obiektów hotelowych jak i apartamentów) podlega bardzo wyraźnej sezonowości, tym większej, im bardziej nastawiamy się na turystów

po czwarte, przy sprzedaży online dane portale rezerwacyjne (BookingAirbnbHomeAway etc.) doskonale wiedzą, jakie ceny są u konkurencji, co za tym idzie, widzą, czy cena u nich jest konkurencyjna, czy też nie. Oczywiście nie robią tego ludzie, a automaty skanujące przestrzeń internetu, ale fakt pozostaje faktem. Algorytm decydujący o tym, czy Twoja oferta jest u góry czy też nie wyświetli się prawie wcale, korzysta z informacji o tym, jakie ceny ma ten sam obiekt na portalach konkurencyjnych. Podsumowując – apartamenty na wynajem a polityka cenowa jest naprawdę bardzo złożonym zagadnieniem. Oczywiście prostszym, gdy apartamentów mamy dużo. Oczywiście trudniejszym, gdy apartamentów mamy tylko kilka.

Apartamenty na wynajem a polityka cenowa – czy użytkownik równa się użytkownik?

Moje doświadczenia są następujące. Paradoksalnie – użytkownik korzystający np. z Booking.com to nie ten sam użytkownik, którego znajdziemy na Airbnb. Oczywiście, taki generalny wniosek można można wysnuć po iluś tam (na przykład po stu) rezerwacjach z obu stron. Generalnie – użytkownik z Airbnb bardziej dba o mieszkanie, gdyż wie, że właściciel apartamentu będzie go też oceniał. Mało tego. W przypadku uszkodzeń, łatwiej od takiego użytkownika wyegzekwować pieniądze. Z kolei na innych portalach spotkać można użytkowników bardziej wymagających. Zostawiających po sobie większy bałagan (serwis sprzątający przecież posprząta!). Dodatkowo – samo przyjęcie pieniędzy od gościa (dotyczy sytuacji, w których gość rozlicza się sam z obiektem) jest też dodatkową pracą, którą trzeba wykonać.

Intuicja podpowiada, że serwisy, gdzie jest “lepszy” użytkownik mogą mieć nieco lepszą cenę, bo jest mniejsze ryzyko wandalizmu, a goście są mili i otwarci. Chcemy więc zachęcić tych “dobrych” użytkowników do zatrzymania się u nas. Niestety. W ruch idzie wtedy narzędzie porównania cen innego portalu, który czuje się pokrzywdzony innymi cenami. I algorytm automatycznie obniża pozycję danego obiektu, przez co spada liczba rezerwacji. Apartamenty na wynajem a polityka cenowa – jest nad czym myśleć!

Apartamenty na wynajem a polityka cenowa – kilka trików

Oczywiście, można spróbować z tego wybrnąć. Np. na jednym obiekcie zakładając opłatę za sprzątanie, zaś na innym – nie. Można zróżnicować ofertę pod kątem jakości – oferować nieco lepsze udogodnienia jednym użytkownikom i nieco gorsze – innym. Ja szczerze mówiąc takich rzeczy nie robię i cieszę się na każdego gościa. Wiem jednak, że innym gospodarzom takie manewry się zdarzają. W sumie zresztą nie ma co się dziwić – jeśli dany użytkownik jest droższy a cena obsługi taka sama – jakoś trzeba to sobie zrekompensować. A że ceny przynajmniej w Warszawie oszalały i są bardzo niskie, jakoś trzeba sobie radzić.

Ile zarabia gospodarz?

Przyjmijmy dla równego rachunku, że wynajmujemy apartament na 1 dobę i płacimy za niego 250 zł. Myślimy sobie: wow! 250 zł x 30 dni – 7000 zł miesięcznie, fajny biznes! Rzeczywistość oczywiście wygląda nieco inaczej.

Gość płaci 250 zł

15-18 (czasem nawet 25!) procent bierze pośrednik. Zostaje nam 205 zł (średnio, przyjąłem 18%).

Dalej, z tych pieniędzy trzeba opłacić panią sprzątającą, dojazd oraz pralnię. Koszt – co najmniej 50 zł. Zostaje nam 155 zł.

Kolejna sprawa, to papiery toaletowe, ręczniki papierowe, utensylia toaletowe (mydło, szampon etc.). Zostaje nam, powiedzmy, 145 zł.

Od tego z kolej trzeba odjąć VAT (8%) no i zapłacić podatek (19%). Zostaje nam… 108 zł z grubsza. Z 25o. Reszta to koszty, pośrednicy i podatek. Nie wygląda to już tak różowo, prawda?

Dlatego proszę, ostrzegam i przestrzegam przed zbyt tanimi mieszkaniami na wynajem. Cena odbije się albo na jakości sprzątania, albo na wyposażeniu, albo na jakości prania. Nie ma po prostu innego wyjścia.

Sezonowość

Oczywiście, można to sobie zrekompensować sezonowością. Zawczasu wiadomo, na jaki dni będzie zwiększony popyt. Sylwester. Duże imprezy masowe. Koncerty. Wydarzenia. Targi branżowe. Jeśli znamy te daty z odpowiednio dużym wyprzedzeniem, możemy nieco inaczej zaplanować ceny. Ale – czy to zrekompensuje koszty na przykład zimy, gdy ceny lecą w dół? Tak, tak. Apartamenty na wynajem to wbrew pozorom bardzo wymagający biznes. A polityka cenowa nie jest łatwa do właściwego ustawienia. Apartamenty na wynajem a polityka cenowa – to jest naprawdę ciekawe wyzwanie!

Zainteresował Cię ten wpis? Przeczytaj więcej o zarządzaniu nieruchomościami, kliknij tutaj.

Jeśli z kolei szukasz noclegu w Warszawie, zobacz nasze oceny i zarezerwuj tutaj! Zapraszamy.

Rynek Nowego Miasta w Warszawie

 

Pozostaw komentarz